投資用不動産に適している構造とか。

投資用不動産の「建物構造」ごとの特徴とは？メリット・デメリットも解説

投資用不動産には、木造や鉄骨造・鉄筋コンクリート造など、さまざまな構造の種類が存在します。建物構造は物件価格や家賃相場に影響する他、耐火性・防音性などの性能面を左右するものです。

そこで本記事では、投資用不動産に多い建物構造について、特徴やメリット・デメリットを解説します。これから物件を購入したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
2023年6月27日 14時15分幻冬舎ゴールドオンライン

不動産投資の現状

また珍しい記事がネットに上がっていましたので、取り上げさせて頂きました。

私の肌感覚では、日本国内における不動産投資は非常に取り組みにくい状況だと思います。

と言うのも、皆さんご存知の通り土地の価格と建築費が高騰した結果、以前のような高利回りのリターンを確保することは不可能となり、そんな投資に融資をする金融機関もありませんので、事実上取り組み不可となることが多いと思います。

ところが、そんな日本の状況を横目に、海外の投資家さんからは日本はまだまだお買い得に見えるようで、全てキャッシュで決済される方もいらっしゃるようですので、これがまた高騰を支えている格好になっているようです。

しかしながら、弊社にお問い合わせを頂くお客様では、すでに投資実績をお持ちで金融機関との関係性も良好、さらにちょっとした目の付け所に優れている、さらにダンディで人格者、という方が多いように思います。

さて、投資用建築物に用いられる3種類の構造体とは。投資用物件に多く採用されている構造は、主に以下の3種類です。

木造、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）
木造は2～3階建てのアパートに多く、鉄骨造は中小規模のアパート・マンションに見られる構造です。また、鉄筋コンクリート造は高層マンションやビルなどに用いられます。と書かれていました。

記事にもありましたが、もちろんそれぞれにメリットとデメリットがありますので、その用途や規模によって使い分けが必要かもしれませんが、入居者の安全と快適を考えて検討しなければいけません。

木造とは、ご存知の通り骨組みが木材でつくられている構造のことで、日本では戸建住宅やアパートの多くが、いまだに木造で建築されています。

＜メリット＞
記事にもあったように、木造建築は、主にコスト面におけるメリットが多いですね。RC造や鉄骨造よりも物件価格が低くなる傾向がありますので、その分家賃相場も低めとなっています。

また、総体費用を抑えるとローンの借入金額が少なく済むため、融資を受けるハードルも低くなりますし、法定耐用年数が短い分償却が早いというところがメリットになることもあるでしょう。

＜デメリット＞
これはもうコンクリートの壁や天井よりも音を通しやすい点がデメリットです。木材の性質上、耐火性においてもRC造に比べると弱いといえます。

また、メリットでもあるのですが、木造は法定耐用年数が22年と短く、金融機関によってはローンの借入可否や借入期間に影響する場合があります。

鉄骨造とは、柱や梁の骨組みに鉄骨を使った構造です。厚さが6mm以上の鋼材を使用する重量鉄骨造と、6mm未満の鋼材を使う軽量鉄骨造があります。

軽量鉄骨造は、主に小規模の店舗や2～3階建てのハウスメーカー住宅などに採用される構造です。一方の重量鉄骨造は、中高層のマンションや商業施設などで用いられています。

＜メリット＞
鉄骨造のメリットは、木造よりも法定耐用年数が長いことが挙げられます。厚さ3mm超の鉄骨を使用している場合の年数は27年、厚さ4mm超なら34年となっています。他にはあまりメリットがありません。

＜デメリット＞
鉄骨造は木造よりも材料費がかかるため、物件価格が高くなり、家賃相場も高めです。しかしRC造よりは工期が短い傾向にあり、建築費が安く済む場合もあります。

元々は倉庫や事務所ビル用の構造ですので、揺れや防音性の面では木造と同等でRC造に劣ります。さらに大事なのが、鉄骨造は実際には鉄が熱に弱く、火災に弱い点がデメリットです。

鉄筋コンクリート造（RC造）とは、鉄筋で軸を組み、周りをコンクリートで固めることによって強度を上げている構造です。柱や梁の他、壁や床なども鉄筋コンクリートでつくられています。RC造は、マンションやビル、公共建築物や医療施設などの大規模な建築物に用いられることが多いです。

＜メリット＞
鉄筋コンクリート造（RC造）は、床や壁がコンクリートでできているため、防音性が高い点がメリットです。また、燃えにくい素材のため、圧倒的に耐火性に優れています。

さらに法定耐用年数は47年あり、木造の2倍以上となっています。残りの年数によって融資を判断される場合もあるため、法定耐用年数が長いとローンを利用しやすくなるでしょう。また、RC造のマンションは木造よりも家賃が下落しにくく、資産価値を維持しやすいと考えられます。

＜デメリット＞
RC造は材料費がかかるため、物件価格が高い点がデメリットです。しかしその分、家賃も高めに設定しやすいでしょう。

いかがだったでしょうか。もちろん建築物の用途に応じて構造を考えなくてはいけませんが、人が快適で安全に過ごすために建てるなら、答えはRC造一択です。

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