【家は買った″あと″が本番】火災保険料が10年で4割超も急騰…これから家を買う人が絶対に外せない〈隠れた維持コスト〉
住宅価格の高騰と住宅ローン金利の上昇に加え、住宅取得者や不動産投資家を悩ませるもう一つの負担が「火災保険料・地震保険料の上昇」です。頻発する自然災害と建築費の高騰を背景に、火災保険の参考純率は過去10年余りで引き上げを繰り返しています。
2026年10月21日 10時40分 THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン）
インフレ時代の対策
そうなんですよね、今進行しているインフレという時代において、家を買ったらオッケーということではなく、実は所有が始まってからの維持費の高騰が問題となっています。
そんな中、今日の記事では住宅購入者と一棟賃貸マンションを保有する個人投資家が取るべき対策とはなにか、「保険料インフレ」にどう立ち向かうべきかを見ていきます。ということです。
火災・地震保険料の大幅アップ
まず書かれていたのは、家を買う際、多くの人が重視するのは物件価格と住宅ローンの毎月返済額だろう。だが、住宅を取得した後も、固定資産税や修繕費、管理費などの支出は続く。なかでも家計への影響を増しているのが火災・地震保険料である。
特に目立つのが2021年の10.9％、2023年の13.0％という2度の大幅引き上げである。
2023年の改定では、全国平均の引き上げに加え、水災に関する料率を地域のリスクに応じた5区分へ細分化された。これを受けた2024年10月の各社の商品改定では、地域や建物による保険料の差がさらに意識されるようになった。
今年は千葉などで深刻な水没が発生したことでなおさら水害に関する危機意識が醸成されるようになったため、今後の保険料率に影響を及ぼす公算は大きい。とのこと。
建築費の高騰も要因
不動産を所有するということが、これまで以上にコストの掛かることとなっています。その中でも近年の災害の多発によって、保険会社の収益にも影響が出ていることから、今後も自然災害の発生が続けば、コストアップも続く可能性が高そうです。
さらに、背景にある要因としては、台風や集中豪雨などの自然災害による被害の拡大に加えて、住宅の老朽化に伴う損害リスクや、資材価格、人件費の上昇による修理費の高騰も無視できない。
かつて数十万円で修理できた住宅設備や屋根などの損傷が、資材高や職人不足によって以前より高額になる。保険会社にとっては、同じ規模の事故でも保険金支払額が膨らみやすい構造に変わりつつある。
金融庁の損害保険に関する有識者会議資料でも、火災保険の収益悪化要因として自然災害に加え、再保険コストの増加などが示されている。と書かれていました。
メンテナス費用も高騰
弊社でも、ＯＢオーナー様からメンテナンスのご依頼を頂くことが年々増えている中、15年点検時には屋上防水や外壁塗装などのリニューアルをオススメしています。
その際にお見積を提出させて頂くのですが、最近はお見積を見たオーナー様から、「新築の時にはそんなにかからない、大体〇〇円位です」と言ってたよ、と言われることがあります。
もちろん私達に悪意があるわけではありません。この10～15年の建築費の高騰は、経済全体のインフレ率を遙かに上まわる勢いでしたので、場合によっては想定の倍近い数字になっていることもありました。
これからの見通しは
記事では、では2026年以降の火災保険料はどのように推移するのか。結論から言えば、2027～2030年にかけても火災保険料には上昇圧力が残り、全国一律の値上げから、地域や建物のリスクに応じた保険料の選別が進むとみられる。
ただ、損保料率機構が2026年10月9日までに公表した改定情報を確認する限り、火災保険参考純率の直近の改定届出は2023年6月である。2027年以降の新たな全国平均改定率や実施時期が公表されたわけではない。とありました。
保険料３つの要因
そして、今後の保険料を左右する要因は主に３つ考えられる。
まずは自然災害リスクの変化だ。局地的な豪雨による浸水、強風による屋根や外壁の損傷など、住宅が被害を受ける経路は多様化している。被害が広域に及べば、多額の保険金支払いが発生する。
次に建築費と修繕費の高騰である。保険会社が負担するのは被害を受けた建物を修復する費用だ。資材や労務費が高止まりすれば、自然災害の発生件数が変わらなくても支払保険金の増加につながる。
最後に保険会社の収益構造の見直しである。大規模災害に備える再保険の費用や事業運営コストが上昇すれば、保険商品の収益性を維持するため、料率や補償条件の調整が進む可能性がある。ということです。
これらのことから、今後、住宅・不動産市場で注目されるのは、保険料の絶対額にとどまらない。同じ価格、同じ広さの住宅でも、所在地、建物構造、築年数、浸水リスクなどによって維持コストに差が生じる。
こうした違いは長期保有するほど積み重なり、実質的な住宅取得費用や不動産投資の採算を左右する。住宅の資産価値を判断する際は、立地や利便性に加え、災害に対する強さも無視できない時代に入りつつある。
住宅購入の注意点
こうした環境変化を踏まえ、これから住宅を購入する人は何を重視すべきなのか。
第一に、購入予定地の災害リスクを調べること。
第二に、建物の耐震性や耐火性を確認することだ。
第三に、保険の契約方法を見直す。
とありました。
同じ不動産を所有するにしても、その場所、構造や性能、保険の内容によって、長期での費用負担に大きな差が生じるということを理解しておかなくてはいけません。
不動産投資の問題点
次に記事にあったのは、火災・地震保険料の上昇は、不動産投資家にとってさらに切実な問題となる。特に一棟賃貸マンションを保有する個人投資家は、自然災害による建物損傷だけでなく、修繕費の高騰、空室発生、賃料収入の減少、借入金利の上昇など、複数のリスクから直撃を受けやすい。ということです。
記事では詳細なシミュレーションもありましたが、賃貸経営を行っていく上では、火災保険の費用負担の上昇も、収益に影響しますし、維持管理やメンテナス費用の増加もまた収益を圧迫する要因に違いありません。
記事でも書かれていましたが、今後住宅購入者は、保険料を含む総保有費用を見極めて、不動産投資家は保険料の上昇を織り込んだ事業収支を組み立てる必要がある。さらに言えば、ライフサイクルコストを意識して、100年間で何回建て替えるのか、その必要の有無も重要な要素となるでしょう。
良いものを長く使うのがお得
つまり、保険料を安くすることだけを目的に、必要な補償を削減すれば、万一の際にかえって多額の損失を被りかねない。保険料を節約する時代から、災害リスクと保有コストを管理する時代へ。火災・地震保険料の動向は、住宅取得と不動産投資のあり方を変える重要な要素になりつつある。とのことです。
このような状況の中で、資産としての不動産を考えるのであれば、自宅も投資物件もＲＣ造がオススメということになります。
