地主の相続は「多額の相続税」が必要に…重要なのは「課税資産の検証」と「納税資金の確保」という事実
地主が最も重視する「相続税」。円滑な承継を実現するためには相続税についての理解が不可欠だ。『元メガバンカー×不動産鑑定士が教える 「地主」のための相続対策』から一部を抜粋し、日本における相続税の実情を見ていく。
2026年4月30日 11時15分 THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン）
相続税対策を
以前に比べると、相続税を納める対象となる人が確実に増えた感じがしますので、その対策をお考えの方もいらっしゃることと思います。
弊社でも、地主様、投資家様、大家業様からのお問い合わせが多くありますが、そんな中にはもちろん相続税対策をお考えの方も沢山いらっしゃいますので、その都度最善のご提案をさせて頂きます。
しかしながら、事業収支において少しでも危険性が感じられるような計画であれば、迷わずに事業を中止するようアドバイスをさせて頂きますし、他の相続対策をご提案する場合もあります。
円滑な承継のために
記事によれば、地主が最も重視する税金の一丁目一番地といえば、「相続税」である。地主の次世代への承継において、対策の多くは相続税の対策であり、円滑な承継を実現するためには相続税についての理解が不可欠である。また、相続はいつ発生するか予測困難であり、対策の途中で相続が発生するケースも少なくない。したがって、焦って実施するものではなく余裕を持った対策が必要である。とのことです。
本当に、こればかりはケーススタディとシミュレーションを行いながら、費用対効果の高い計画を見つけていく必要がありますので、各専門家の意見と提案を受けながら判断していく必要があります。
件数の増加
書かれていたのは、令和4年時点の課税件数割合は「9.6％」であり、課税資産に占める納税割合は「13.5％」である。平成27年に大きく課税件数の割合が増加しており、これは平成25年の相続税改正による影響である（適用は平成27年1月1日以降）。
税改正により従来の税制であれば納税不要であったものが、改正により納税の必要が生じている。また、相続税は平成初期からは下落傾向であったが、平成22年に底を打ち、その後は右肩上がりとなっている。現在ではバブル期のころと同程度の水準である。とありました。
さらに、令和3年時点の国税庁公表の数字から内訳比率を算出した表では、土地および家屋を「不動産」としてまとめると、相続における約4割が不動産となっており、その額は7兆5,000億円ほどである。近年では毎年7兆円前後の不動産が相続の対象となっている。これまで、相続税改正により申告件数が増加したことを述べてきた。と書かれていました。
やはり、これまでは相続税が発生しなかったケースでも、税制改正以降では確実に増えているということですが、特に東京においては土地の価格も上昇を続けていますので、それに伴って評価額も上がって、対象となる方が増加しています。
相続税の計算方法
次に記事にあったのは、まず、相続税の基本的な仕組みについては、被相続人（亡くなった方）の所有資産の総額（相続時精算課税の戻しを含む）から債務等（非課税財産、葬式費用、債務）を控除、（あれば）暦年贈与の戻しを加算して、課税資産を算出。そこから基礎控除を減額したあと、法定相続人それぞれの税金を計算して合計したものが納付する相続税額である。
すなわち、「課税資産＜基礎控除」（基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数）
であれば、相続税はかからない。したがって、課税資産を減らすために現金で不動産を購入したり、現金で非課税財産である生命保険を購入したり、不動産を建築して借入をしたりするなどの対策が取られるのはこのためだ。また、並行して相続人に対する贈与（相続時精算課税もしくは暦年贈与を選択適用）により課税資産を減らしていく対策も取られる。納税するのは相続人であることから、贈与により次世代に資産を移すことは有効な相続対策の手法である。と書かれていました。
このあたりは王道というか、一般的に相続対策として広く知られているところですので、皆さんが耳にしていることと思います。だからといって特別な裏技とかは無いのですが、大切なのは基本的なことをもれなく、淡々と続けていくということだと思います。
守るか減らすかの２択
さらに記事では、相続対策の一丁目一番地である相続税は税改正の影響が大きい。近年ではタワーマンションの評価において税改正があるなど、常に税改正のリスクをはらんでいる。
対策は一度実施したら終わりではなく、継続的に見直しを行いながら実施していくものである。また、昨今は不動産価格も上昇していることから課税資産額も上昇しているものと思われる。
相続による承継にあたって、特に地主の場合においては、多額の相続税が必要になる可能性が高いことから、課税資産の日ごろからの検証と納税資金の確保に努めることが肝要である。とも書かれていました。
ここでは当主の方の決断が必要になるのではないでしょうか。守るかまたは減らすか。減らす方を選択されたのであれば、そのまま資産を切り売りして納税をしていけば、３代目にはほぼ無くすことが出来るでしょう。
一方で資産を守る方を選択された場合は、それなりの勉強と対策を行う必要があり、守るには攻めることも必要になりますので、「課税資産の検証」と「納税資金の確保」について、今から信頼の出来る専門家に相談して、すぐに対策を始めてください。
くれぐれも、金融機関やハウスメーカーから来る営業マンの話を鵜呑みにせず、ご自身で見つけた信頼出来る専門家と相談の上進めることをオススメいたします。
お悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
