首都圏マンションの維持管理費が上昇、特に、都心新築の修繕積立金は6年で約67.2%増！
建築費の高騰により大規模修繕工事の費用も上昇している。東日本不動産流通機構が、2025年度に成約した首都圏中古マンションの管理費や修繕積立金について、分析した結果を見ると、管理費も修繕積立金も上昇しているが、とりわけ修繕積立金の上昇幅が大きい。その実態を見ていこう。
2026年6月10日 7時0分 SUUMOジャーナル
マンションの資産価値
日本の都市部では、マンションという共同住宅の形態に住まわれている方も多いと思いますが、その便利さや安全性などに価値を感じておられることと思います。
しかし、その客観的な価値を維持するのは想像以上に大変なことで、現状日本の法律の中では所有者の思う通りには事を進めることが出来ませんので、所有者の年齢とともに価値が下がってしまうのが一般的ではないでしょうか。
修繕積立費の上昇が大
記事によれば、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、不動産会社間で不動産情報を共有するシステムなどを運用する指定流通機構で、首都圏を中心とした東日本を担当している。2025年度に同機構を通じて成約に至った中古マンションについて、年度ごとの管理費や修繕積立金などのランニングコストを分析している。
2025年度の首都圏中古マンション月額平均は、1戸当たりで管理費が1万3895円、修繕積立金が1万3910円だった。これを1m2当たりに換算すると、月額平均は管理費が平均217円（前年度比0.6％上昇）、修繕積立金が217円 （同5.8％上昇）となり、特に修繕積立金の上昇幅が大きいことが分かる。とありました。
レインズとその意義
このレインズというシステムは、不動産会社が許認可を受けて開業する場合に、必ず利用しなければならないもので、賃貸や売買の物件情報を共有するためのものです。弊社でも土地探しなどで利用しています。
記事では、平均額を見ていくと、マンション価格は地域による差が大きいのに対して、管理費や修繕積立金の地域による差はそれほど大きくない。建物のメンテナンスに要する費用に、大きな地域差がないということだろう。一方、築年別や規模別では平均額に開きがあるが、これにはさまざまな事情が考えられる。とのこと。
マンションの価格は本当に物件によって様々で、地域や築年数ほか諸々の条件設定によって、日々相場観も変化しているのが現状です。ただ管理費についてはあまり差が無いように思うのは、そのサービス内容も差が無いからではないでしょうか。
一方で修繕費については新築時の状況や設定時の考え方、地域によっては工事費にも差があると思いますので、物件ごとにしっかりと内容を確認する必要があるでしょう。
建築費と修繕費
次に、都心9区ということで、億ションやタワーマンションなども多く含まれていると思われるが、2025年の1m2当たりの管理費月額平均は、519.3円。前年比では1.4％増だが、6年前の2019年比では35.9％増にもなる。また、1m2当たりの修繕積立金月額平均は、221.5円で、前年比で28％増、2019年比では67.2％増になる。
新築マンションの管理費・修繕積立金の額は、分譲する側が決めているので、相場の上昇を反映しやすい。この結果を見る限り、ここ6年でマンションの維持管理に要する費用が高騰していることが分かる。と書かれていました。
マンションは共同で所有している財産ですので、予め修繕計画を設定した上で積立を行いながら想定する工事費を準備しなければなりません。コロナ禍以降日本のインフレ経済に移行した状況では、15年後の大規模修繕に向けた設定はとても難しいものだと思います。
まさにこれから大規模修繕を行うタイミングのマンションでは、これまでの計画で積み立てた修繕費では全く足りないという状況のケースがかなり増えているのではないでしょうか。
修繕積立費の計算方法
さらに注意しておかなくていけないのが、徴収方法には、長期修繕計画に基づいて均等に積み立てる「均等積立方式」と、あらかじめ段階的に増額するように設定した「段階増額積立方式」がある。近年の新築マンションの多くは「段階増額積立方式」を採用しているので、当初の修繕積立金の額は抑えられているが、5年ごとなどに増額していく形になっている。ということ。
今現在の修繕積立費を単純に比べるだけではいけません。15年で総額どのくらいの負担になるのか、増額された場合の負担はどの程度になるのか、ここはしっかりと確認が必要です。
資産と繁栄には
最後に記事にもありました。さて、建築資材の多くがナフサ由来の製品であることから、中東情勢の影響により、マンションの大規模修繕の工期に遅れなどが生じている。建築資材の高騰はそれ以前から生じていたが、いまはナフサショックで供給が不安定となり、入手困難な状況だ。中東情勢はいまだに不透明で、今後も大規模修繕工事への影響が予想される。
これから分譲される新築マンションでは、毎月の修繕積立金がさらに増加することが考えられるし、すでに購入した中古マンションでも、長期修繕計画の見直しにより修繕積立金の値上げを余儀なくされることが考えられる。毎月のランニングコストに影響することなので、マンションの維持管理コストについては、常に関心を持つ必要があるだろう。と書かれていました。
マンションの資産価値維持は前途多難と思えてしまいます。次世代を見据えた資産形成や一族の繁栄を考えるなら、住まいはRC住宅がオススメです。
